Según el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), la fianza debe equivaler a 1 mensualidad de la renta cuando se habla del alquiler de una vivienda. No obstante, el propietario puede considerar que una mensualidad es poco si se generan desperfectos graves, con lo que opta por solicitar bastante más de un mes. En ese caso el importe agregado no se llama fianza, si no que se considera una «garantía adicional» que acuerdan las partes para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, según se detalla el artículo 36.5 de la misma ley.
El casero está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente, siempre que esté regulado. Este mecanismo se utiliza para que la hacienda pública tenga constancia del alquiler de esa vivienda y, en su caso, el inquilino logre las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho.
El casero podrá reclamar la actualización de la fianza, pero siempre transcurridos los tres primeros años, suponiendo que el contrato se firmase con fecha posterior al 6 de junio de 2013, para los contratos firmados antes de esa fecha el tiempo es de cinco años. A lo largo de los dos periodos, la Ley específica que “la fianza no va a estar sujeta a actualización”. Mencionado lo anterior, siempre que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador va a poder reclamar un aumento de la fianza para ajustarla al importe de la mensualidad actual. En el supuesto menos habitual de que en este tiempo su importe disminuyera, tiene la posibilidad de ser el inquilino quien exigiera la reducción de la misma.
En cuanto a la devolución de la fianza, existen varias causas que justifican la no devolución del importe total o parte de la fianza, más allá de que por acuerdo de ambas partes pudiera ampliarse a otras situaciones, las más habituales son:
Cuando se aprecia algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos.
Cuando la vivienda no se distribución en condiciones óptimas de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, devolviéndose la cantidad que pudiera sobrar.
Por último, destacar que el inquilino tiene la obligación de realizar los pagos todas las mensualidades del alquiler mientras se encuentre vigente el contrato, y no podrá dejar de realizar pagos de mensualidades los últimos meses de alquiler y pensar que se puede compensar con la no devolución de la fianza. El motivo es que la fianza es la garantía que tiene el dueño para asegurarse que el inquilino deja el inmueble en buen estado una vez entregadas las llaves.
La devolución de la fianza: la ley no establece un período preciso para la devolución. En oportunidades el contrato puede integrar una cláusula que contemple una demora en la distribución de esa fianza, pero siempre va a ser previo acuerdo contractual de ambas partes. De hecho, la LAU prevé el pago de intereses por parte del arrendador desde los 30 días de demora en devolución del importe de la fianza, y es de este período de donde derivan las distintas interpretaciones de la Ley, puesto que algunos comprenden que el casero tiene 30 días para llevar a cabo el trámite.
En cualquier caso, en una situación de disputa por la devolución de la fianza de una vivienda en alquiler siempre recomendamos acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario.
