El casero está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente, siempre que esté regulado. Este mecanismo se utiliza para que la hacienda pública tenga constancia del alquiler de esa vivienda y, en su caso, el inquilino logre las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho.

El casero podrá reclamar la actualización de la fianza, pero siempre transcurridos los tres primeros años, suponiendo que el contrato se firmase con fecha posterior al 6 de junio de 2013, para los contratos firmados antes de esa fecha el tiempo es de cinco años. A lo largo de los dos periodos, la Ley específica que “la fianza no va a estar sujeta a actualización”. Mencionado lo anterior, siempre que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador va a poder reclamar un aumento de la fianza para ajustarla al importe de la mensualidad actual. En el supuesto menos habitual de que en este tiempo su importe disminuyera, tiene la posibilidad de ser el inquilino quien exigiera la reducción de la misma.

En cuanto a la devolución de la fianza, existen varias causas que justifican la no devolución del importe total o parte de la fianza, más allá de que por acuerdo de ambas partes pudiera ampliarse a otras situaciones, las más habituales son:

Cuando se aprecia algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos.
Cuando la vivienda no se distribución en condiciones óptimas de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, devolviéndose la cantidad que pudiera sobrar.

Por último, destacar que el inquilino tiene la obligación de realizar los pagos todas las mensualidades del alquiler mientras se encuentre vigente el contrato, y no podrá dejar de realizar pagos de mensualidades los últimos meses de alquiler y pensar que se puede compensar con la no devolución de la fianza.  El motivo es que la fianza es la garantía que tiene el dueño para asegurarse que el inquilino deja el inmueble en buen estado una vez entregadas las llaves.

La devolución de la fianza: la ley no establece un período preciso para la devolución. En oportunidades el contrato puede integrar una cláusula que contemple una demora en la distribución de esa fianza, pero siempre va a ser previo acuerdo contractual de ambas partes. De hecho, la LAU prevé el pago de intereses por parte del arrendador desde los 30 días de demora en devolución del importe de la fianza, y es de este período de donde derivan las distintas interpretaciones de la Ley, puesto que algunos comprenden que el casero tiene 30 días para llevar a cabo el trámite.

En cualquier caso, en una situación de disputa por la devolución de la fianza de una vivienda en alquiler siempre recomendamos acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario.

La entrada Fianza en el alquiler de viviendas se publicó primero en Abogado Inmobiliario.

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliaria contiene las siguientes novedades:

Mayor protección del consumidor: La entidad bancaria debe ofrecer una información más completa al cliente, los titulares y avales deben asistir como mínimo una vez al notario para responder un test y aprobarlo, y recibir también asesoramiento. Los registradores no pueden incluir cláusulas abusivas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Estos son los principales motivos por los que Europa ha obligado a aplicar esta directiva.

12 impagos para el embargo: Para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria el impago debe exceder el 3% del capital concedido o un equivalente a doce cuotas sin pagar, durante la primera mitad de la hipoteca. Durante la segunda mitad, el impago debe ser mayor del 7% del capital o un equivalente a quince cuotas.

Incentivos para cambiar a hipotecas de tipo fijo: Si durante los primeros 3 años de vida de una hipoteca queremos pasar de tipo variable a tipo fijo, la comisión máxima será del 0,15%.

Abaratamiento de la amortización anticipada tanto la total como la parcial: Únicamente se puede cobrar comisión por amortización anticipada si existen pérdidas financieras por parte de la entidad. Variaran en función de si el préstamo es variable o fijo, será más bajo en las hipotecas variables.

Se comparten los gastos de la hipoteca: la entidad financiera debe asumir los gastos de notaría, registro, gestoría, impuesto de actos jurídicos y documentados y de la copia de la escritura. Por su parte el cliente está obligado a pagar los gastos de tasación y su copia de la escritura.

Limitaciones en los Productos vinculados a la hipoteca: El banco no puede establecer como condición obligatoria la contratación de sus productos para acceder a la hipoteca. Sí que pueden ofrecer tipos de interés reducidos para los clientes que contraten diferentes productos.

Suelos 0%: No es posible aplicar un tipo suelo o mínimo para las hipotecas variables, de todas maneras, se fija un tipo mínimo del 0% para evitar los tipos de interés negativos.

Regulación de intermediarios financieros: Se creará un registro público de intermediarios financieros que gestionará el Banco de España. Además, para ser intermediario no pueden tener antecedentes delictivos ni participar en concurso de acreedores. Por otro lado, deberán mostrar su comisión por intermediación.

Entidad para las reclamaciones: Es obligatorio que se cree una entidad para atender los litigios de consumo del sector financiero.

La retroactividad de la Ley: únicamente el incentivo para cambiar la hipoteca de variable a fijo y la aplicación de cláusulas de vencimiento anticipado tendrán un carácter retroactivo.

Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario le pueden asesorar si se encuentra en proceso de adquirir un préstamo hipotecario. No dude en contactar con nosotros.

La entrada La nueva Ley Hipotecaria se publicó primero en Abogado Inmobiliario.

Los contratos firmados a partir de la derogación del Decreto

Después de la derogación todos los contratos firmados se volverán a regular por la Ley 29/1994, Ley de Arrendamientos Urbanos y reformada por la Ley 4/2013. Esta ley establece lo siguiente: para prohibir el alquiler turístico se necesita la unanimidad de las comunidades de vecinos, los propietarios fijan la fianza sin limitación de 2 mensualidades; la vigencia de los contratos será otra vez de 3 años con una posible prorroga de 1 año más; el inquilino se hace cargo de los gastos de gestión de la inmobiliaria y formalización de contrato.

Los contratos firmados durante el Decreto Ley 21/2019

Desde el 24 de enero de 2019 está vigente la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos otra vez, (en la redacción dada por la Ley 04/2013 que entro en vigor el 06 de junio del 2013), de todas maneras, deberá prestar especial atención si ha cerrado un contrato durante estas fechas para saber si su contrato de arrendamiento se regirá por el Real Decreto derogado por el congreso que contempla reformas significativas en la regulación de los contratos de arrendamientos de vivienda o bien por la reforma del 2013.

El Decreto Ley derogado contempla las siguientes regulaciones: se limitan las garantías adicionales de la fianza hasta dos mensualidades; se amplía el plazo del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita; además se facilita la adopción de acuerdos entre arrendatario y arrendador para la renovación de la vivienda en el transcurso del contrato; en referencia a los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística se mejora su remisión; los gastos inmobiliarios y de formalización de contrato correrán a cargo del arrendador si es una persona jurídica.

La entrada DEROGACIÓN DE LA REFORMA DEL ALQUILER se publicó primero en Abogado Inmobiliario.